“旭辉控股集团实控人、董事局主席林中与团队努力推动债务问题化解，最近几个月频繁往返于上海、香港两地。”近日，旭辉控股集团（00884.HK）相关负责人告诉《中国经营报》记者。
在“掌舵人”林中与团队努力下，旭辉控股集团化债进程正在提速。1月3日，旭辉控股集团对外披露称，已向协调委员会和债券持有人小组提出了最新的境外债务解决方案，目标是“减债33亿美元至40亿美元”。
除旭辉控股集团，同样在港交所上市的正荣地产（06158.HK）亦在近日发布公告称，境外整体债务管理方案获得重大进展，与债权人特别小组成员订立了重组支持协议。
中指研究院统计数据显示，截至目前，据不完全统计，富力地产（02777.HK）、融创中国、中国奥园等少数房企基本完成境内外债券重组或展期；龙光集团（03380.HK）、花样年控股（01777.HK）、时代中国控股（01233.HK）、碧桂园（02007.HK）等房企已基本完成境内债券展期，华夏幸福（600340.SH）、当代置业（01107.HK）、绿地控股（600606.SH）等房企基本完成了境外债券展期或重组。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向记者表示，目前，出险房企在化债进展方面有所提速。“这与金融支持力度加码、多家房企债务重组成功提升业内信心等因素密切相关。”
多位行业人士在接受记者采访时也表示，出险房企在积极化债之时，恢复自身造血能力对于未来可持续发展也至关重要。同策研究院研究总监宋红卫就对记者表示，出险房企要积极自救，通过加速销售去化和资产处置等方式，促进现金流回款。
积极推动境外债务重组
2024年伊始，多家房企就密集更新了化债“进度条”。
1月3日，旭辉控股集团对外披露境外流动资金状况全面解决方案以及业务发展最新情况：已就全面解决方案的经济条款向协调委员会、债券持有人小组及其顾问提交了一份较完善的提案。
“过去数月，协调委员会、债券持有人小组及其顾问与公司及公司顾问紧密合作，对公司财务和经营状况进行了深入的尽职调查。”旭辉控股集团方面表示，已积极回应了一系列尽职调查问题，并提供了各种形式证明文件、文档和证据，“各方在制定全面解决方案和收窄各项经济条款上的分歧方面亦取得了重大进展”。
记者注意到，旭辉控股集团境外重组方案将为债权人提供“短期削债、中期转股、长期保本降息”的多种选择，新票据年限在2年至9年不等，目标减债规模约33亿美元至40亿美元。
“旭辉控股集团的化债方案是通过分类削减债务本金来减轻债务负担，这种方式直接减少了债务总额，可以更快地缓解自身财务压力，但需要债权人大幅让步。”关荣雪分析认为。
旭辉控股集团相关负责人向记者表示：“一方面，公司负责人积极与境内金融机构沟通公司债展期的投票；另一方面，持续面对面拜访境外债权人，基于务实、坦诚的沟通基础，推动境外债务重组进展，不断缩小双方差异。”
无独有偶，1月2日，正荣地产境外整体债务管理方案亦获重大进展。根据公告，当日，公司与债权人特别小组成员订立重组支持协议，截至公告日期，该债权人特别小组成员持有约占由其发行的优先票据及永续证券未偿还本金总额的26.97%。据悉，正荣地产此前提出不包括任何本金削减的境外整体债务管理方案。
“正荣地产的化债方案是通过发行新的美元优先票据来替换现有债务，而不削减本金，债权人的损失较小，这种方式可能更容易被债权人接受。”关荣雪向记者表示。
“但对于正荣地产来说，这种方案虽然有助于延长债务的到期期限，降低短期偿债压力，但并没有真正减少债务负担，未来可能需要支付更高的利息费用，增加长期财务成本。”关荣雪进一步表示。
宋红卫告诉记者，旭辉控股集团与正荣地产的债务解决方案，区别在于是否消减债务。“不消减债务的化债方案对于债权人来讲是比较有吸引力的，也更容易继续推动。消减债务方案则要看消减债务的规模以及相应的条件，会面临着债权人的阻力。”
金融支持力度不断加码
出险房企债务化解工作步伐不断提速，背后有哪些原因和利好？在关荣雪看来，出险房企化债“进度条”提速，与政策支持力度加码、多家房企化债取得积极进展等因素密不可分。
“一方面，针对房地产市场的支持政策持续出台，金融政策支持力度不断加码，2023年12月召开的中央经济工作会议再次强调积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，为房企化债求稳注入了积极动力。”关荣雪分析称，“另一方面，2023年11月以来，股票配资网中国奥园、融创中国等多家房企债务重组取得突破性进展，也给房地产行业重塑了信心。”
公开资料显示，2023年11月20日，融创中国方面宣布境外债务重组各项条件已获满足并正式生效。同年11月29日，中国奥园方面对外宣布，境外债重组方案已获得债权人投票通过。
宋红卫则分析称，房企境外债务处理工作经过一年多的努力，资本方的心态发生了改变，把预期降低是顺利推动债务重组的必要条件。“由于房地产市场大环境仍然呈下行趋势，民营房企的现金流主要来源于销售回款，尽管出台了一系列利好政策，但资本市场对民企融资端的助力仍难实现落地。”
“民企发行规模继续收缩，信用债融资国企占比进一步提升。”天风证券研报显示，2023年1—11月，民企发行境内信用债规模仅260.9亿元，较2022年同期减少26.68%，占比仅为5.45%；国有企业发行规模为4363.4亿元，同比减少2.7%，占比上升至近95%。
“在现实面前，债权人、债务人双方必须调整心态和预期。”宋红卫分析认为，资本方要降低预期，出险房企要积极自救，并给出相对可行且风险可控的重组方案，让资本方看到出险房企的诚意。
促销售抓回款成破局关键
值得注意的是，在当前的房地产市场环境和政策环境之下，房企积极自救也成为破局关键。
“除积极推进债务重组外，房企还可考虑其他化债方法，例如资产处置、引入战略投资者等。同时，房企要加大营销力度、紧抓销售回款这一重要的资金流补给渠道，通过多种途径来增强自身的偿债能力和资金流动性，实现积极自救和可持续发展。”关荣雪表示。
记者注意到，部分出险房企在积极处置资产进行自救的同时，亦有民营房企通过引入国资战略投资者的方式稳定自身经营局面。
最新的案例是浙系房企新湖中宝（600208.SH）。根据公司公告，公司控股股东及其一致行动人拟30亿元出售股权，在转让完成后，衢州国资将成为新湖中宝第一大股东，不过实际控制人并未发生变化。
对于出售股权予衢州国资的原因和进展，记者致电新湖中宝方面，相关工作人员回应表示：“具体内容见权益变动报告书，其他问题尚无法进一步回复。”
新湖中宝方面此前在公告中表示，出售公司股权的目的在于“为进一步优化公司股东架构、争取地方政策支持、全面深化合作、推进公司转型”。相关统计数据显示，2023年1—9月，新湖中宝实现合同销售面积22.18万平方米，合同完成销售收入23.60亿元，同比分别下降31.19%和76.57%。
不过，联合资信日前指出，依靠国资信用背书，房企的融资环境得到了一定程度的改善，但引入国资并非意味着“一劳永逸”。“在目前较为脆弱及敏感的市场情绪下，具备国资背景的房企仍不时面临着来自市场及投资者的质疑，需持续观察国资股东支持情况。”
在积极化债“排雷”方面，加快销售进度无疑是房企当下实现自救的“重中之重”。
以旭辉控股集团为例，2023年，公司实现合同销售金额约700亿元，合同销售面积约514.38万平方米，合同销售均价约1.49万元/平方米，公司股东权益应占合同销售金额约358.1亿元。
2023年，正荣地产连同合营公司及联营公司累计实现合约销售金额约153.8亿元，合约销售建筑面积约102.66万平方米，平均售价约为1.5万元/平方米。
宋红卫直言：“以价换量是当前房企最有效的回款方式。”关荣雪也表示，“顺势发力、稳中求变”或是房企在短期内抓回款的重要准则。其中，“顺势而为”即2024年政策端将延续宽松基调，房企可以抓住时机把握政策红利，加快交付、加大营销力度或有助于销售回款提速。
“‘稳中求变’即在自身稳健经营的基础上，尝试探索新的拓展渠道、产品需求或产品类型，为自身资金补给增加新的稳定的来源，提高可持续发展的能力。”关荣雪告诉记者。
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